贷款买房选银行的技巧

　　很多朋友在贷款买房时对于选择哪家银行始终犹豫不决。尤其是目前市场上流传着各种关于“银行收紧房贷”的消息，更是觉得这个贷款得抓紧了。

　　但是选银行有什么技巧吗?不同的人应该怎么选银行呢?

　　毕竟，买房可以说是一个普通家庭的最大开销，选对贷款银行关系到一家人生活，购房指南给大家总结了申请贷款时判断银行好坏的几个重要标准。

　　要点一：贷款利率折扣

　　申请房贷，首先要看银行的贷款利率折扣，央行规定的5年以上贷款基准利率为4.90%，但是各地银行在实际操作中，会根据房贷市场大环境设定利率折扣，这样就会出现最低利率和最高利率。

　　以北京为例，目前北京首套房利率最低的是浦发银行的8折，最高为渣打银行、大华银行的9折。低利率意味着房贷利息就少了，对于购房人来说是省钱的关键，也是选银行时首先要考虑的因素。

　　要点二：优惠门槛

　　一般情况下，银行对于想要获得优惠利率的客户，都有一定的要求，不是所有人都能享受利率优惠，这就是我们要说的另一个选银行的标准——看贷款门槛高低，这其中就包括获得利率折扣的门槛。

　　比如有的银行会要求申请贷款的购房人在该银行有账户且存款达到多少额度以上，或者要求贷款的房子总额，而贷款部分达到多少额度以上。还有银行对二手房房龄要求也有差异，比如有的银行要求申请贷款的二手房房龄最长不能超过20年，有严格的银行要求不能超过15年，也有要求不能超过10年。

　　要点三：调息方式

　　房贷利息直接影响了贷款人的经济压力，而遇到央行升息、降息，房贷利息会根据银行调息方式不同而产生差异。目前银行调息主要有两种方式：一种是次年调息，就是央行宣布调整利息后的第二年1月1日起，贷款银行才执行新的基准利率。另一种是按月调息，就是在央行宣布调整利息后的下个月起，贷款银行执行新的基准利率。

　　另外除了根据央行利率浮动外，还有就是贷款银行执行固定利率不变，签约时的利率不随着央行升息、降息的变化而变化。以上这几种方式，不同银行规定不同，有的是默认次年调息，有的是贷款人可以自己选择调息方式。

　　要点四：还款方式

　　我们知道，房贷还款方式主要有等额本金和等额本息两种，等额本金还款是指每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。即将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日到本次还款日之间的利息。前期还款压力较大，但随着还款时间的推移还款负担减轻。等额本息还款是指贷款期每月以相等的额度平均偿还贷款本息，即把按揭贷款的本金总额与利息本金总额相加，平均分摊到还款期限的每个月中。

　　总的来说等额本金比等额本息还款更能节省利息，但是在申请贷款的时候，有银行会规定只能选等额本息还款，有的银行是两种方式由贷款人自己选。能让自己根据自身情况做决定的银行当然值得考虑了。

　　同时，考虑到未来很多购房人都有可能提前还款，还要详细了解一下该银行对于提前还款的规定。因为有的银行要求还贷满一年才能申请提前还贷，有的还会收取违约金。那些对提前还贷时间和违约金没有硬性限制的银行，自然是在考虑范围内的。

　　要点五：工作效率

　　这一点，主要就是看在借款人正确提交材料后，审批贷款所需的时间，体现了银行的批贷效率，也可以说是工作效率。当然是时间越短，对贷款人越有利。

　　其实，不同的人适用于不同的银行，如果将购房人群按城市分为一线、二线、三线城市的话，大家的选择也有一定的偏向行。

　　先说一线城市。

　　对于一线城市来说，越来越严厉的限购政策不仅让很多传统国有大银行在房贷领域举步维艰，也让各大外资银行的房贷业务也面临着十分巨大的压力。在如此高压得态势下，各大银行想要“夹缝中求生存”就不得不使出“看家本领”。

　　而相对来说，一线城市的外资银行折扣力度更为明显，北京的首套房贷利率为8.2折，广州更是低至8折，执行利率仅相当于3.92%。更为关键的是，如此诱人的利率折扣，对于贷款人的要求并不是很严格。

　　以广州的汇丰银行为例，优质客户首套房(贷款100万以上)最低8折，100万以下也可享受最低8.2折的优惠，相信只要客户的个人资质、还款能力及征信报告没有很大问题，都可以享受到低利率的优惠。

　　再说二线城市。

　　尤其是在一线城市愈发严厉的限购政策面前，楼市热度加速转移到二线楼市，即便是很多二线城市重启了限购限贷政策，也无法阻挡各大银行去抢夺二线城市的房贷市场。

　　所以在银行的激烈竞争下，二线城市的人们也有了更为丰富的选择：

　　一是诸如中国银行、工商银行等传统国有银行和一些大型商业银行有着强大的资金支持，对于房贷市场显得势在必得。

　　二是一些当地的城商银行也凭借低利率的优势在激烈的房贷业务中凸显了极强的竞争力。比如天津的天津银行首套房贷利率仅为8折，无锡的南京银行最低也有8.5折，杭州的杭州银行也能享受到8.8折的利率优惠。

　　三是外资银行的重心也在向下转移，面对激烈的竞争，也会开出不错的条件。

　　最后说下三线城市。

　　对于三线城市来说，可供选择的贷款银行似乎也没有很多，但是购房者也不必为此感到悲观。

　　有数据显示，传统的国有四大银行(工商银行、农业银行、中国银行、建设银行)在全国主要35个城市中，房贷业务均有开展，且首套房的平均利率也有不同程度的折扣。

　　其中，农业银行的首套房平均折扣最高，为8.99折;最高的中国银行也能达到9.07折;而工商银行和建设银行则分别为9.05折和9.06折。具体地区购房者可多打听再作决定。