签了卖房合同却又反悔了怎么办

　　在房产交易中，买卖双方都要签订买房合同，而实践中如果卖方在签了买房合同后却不想卖了怎么办？买方可以主张违约赔偿吗？下面由小编在本文整理介绍相关内容。

　　签了定金合同，卖家违约了

　　如果双方没有签订买卖合同，只是交了定金，那只能适用定金罚则，由卖方双倍返还定金。

　　签了房屋买卖合同，卖家违约了

　　根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者违约金赔偿损失等违约责任。

　　不想卖了怎么办

　　1、起诉要求继续履行合同

　　在司法实践中，如果买房需要贷款，法院很难判决继续履行，原因在于贷款买房需要卖方配合办理贷款手续，法院难以强制执行。如果买方全款买，法院则可以判决继续履行，判决生效后，如果卖方拒不配合的，买方可以向法院申请强制执行。

　　以下情形除外：

　　卖家以签订的是“阴阳合同”为由，要求认定买卖合同无效；

　　卖家以房屋是政策不允许出售的房屋类型为由，要求认定买卖合同无效，比如小产权房、未满3年动迁房等等；

　　卖家以有房屋共有人不同意为由，要求解除合同并收回房屋；

　　房屋被查封、抵押且不可解除，导致房屋无法过户。

　　2、违约金和实际损失

　　房屋买卖合同中的违约金一般会约定为房款总额的20%，但问题是，如果房价上涨20%，主张违约金并不能弥补买方的实际损失。

　　根据规定：对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。所以，买家可要求法院调高违约金以弥补实际损失，或者直接主张实际损失。

　　所谓实际损失：

　　可以理解为买方丧失以同等价格购买房屋的机会，造成买方的价差价损失。因此，房价的上涨金额可以作为买方的实际损失。

　　房屋涨跌损失的确定，有2种方法：

　　双方协商确定；不能协商确定的，原则上可比照类似房屋的市场成交价与合同成交价之间的价差，或者通过专业机构评估确定。